2013年12月10日

マイホームを売ったら、一般的にどのような取り扱いがなされるのでしょうか?

マイホームと呼ばれる、居住用財産である建物や敷地を売って、利益が出れば、他の資産を売却したときと同様に、所得税がかかります。
しかし、マイホームという財産の性格から、次の二つの特例の適用を受けられることとされています。
・譲渡所得の計算において、3,000万円の特別控除の適用を受けられます。
・所得税額の計算において、その所有期間の長短に応じ、軽減税率の適用を受けられます。
本問では、3,000万円控除について説明します。

1.マイホームを売却した場合における所得金額の計算方法
マイホームを売却した場合における譲渡所得の金額の計算は、次のように行います。
譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円の特別控除
ゆえに、もし、敷地と家屋併せて5,000万円で売却し、取得費は5,000万円の5%、譲渡費用は20万円であるなら、譲渡所得金額は次の通りです。
5,000万円-(5,000万円×5%+20万円)-3,000万円=1,730万円

2.税務上3,000万円の特別控除の適用を受けられるかどうかの検討
賃貸用マンションのような、マイホームとはいえない不動産の売却を行っても、3,000万円の特別控除の適用を受けられません。それゆえ、税務上では、マイホームを売却した場合とはどのような場合であるかについて、詳細が定義付けられています。ゆえに、次の(1)~(5)の要件に該当するかを確認することが重要です。

(1)マイホームを売却した場合とは
 自らが居住している家屋を売った場合、又は家屋と共にその敷地や借地権を売った場合のことを、マイホームを売却した場合といいます。所有期間の長短は、原則として問いません。
 また、次のような家屋を売ったとしても、この場合のマイホームということはできません。
・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間だけ仮住まいとして使った家屋その他一時的な目的での入居が認められる家屋
・例えば別荘のような、主に趣味、娯楽又は保養を目的として所有する家屋

(2)住まなくなったマイホームは除外されるのか
 ア.単身赴任等の特殊な事情により、一時的に居住していないマイホーム
   単身赴任や転地療養等により他の場所に居住している場合でも、配偶者等が以前と変わることなくその家屋に居住していて、ご自分の単身赴任等の事情が消失したときに配偶者等と共にまたその家屋に住む予定であれば、自らにとっても居住用家屋であるという取り扱いがなされ、マイホームに当てはまります。
  イ.単身赴任等の特殊な事情がない場合
   以前に居住していた家屋や家屋と共にその敷地等の売却を行う場合は、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却しなければなりません。
   居住していた家屋又は居住しなくなった家屋の取壊しをして、その敷地の売却を行う場合は、次の二つの要件全てに該当する必要があります。
  ・その敷地の譲渡契約の締結が、家屋の取壊しの日から1年以内に行われ、かつ、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却を行うこと。
 ・家屋の取壊しから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等のその他の用に供していないこと。
 ウ.災害で家屋が滅失している場合
   その敷地の売却を居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに行うことが必要です。ただし、東日本大震災で滅失した家屋の場合、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。

(3)誰に売るのか
 売り手と買い手の関係が、親から子へ、夫から妻へ、社長から社長の会社へというふうに、親子や夫婦等の特別な間柄ではないことが必要となります。

(4)近年にマイホームに関する特例の適用を受けていないか
 売却した年の前年及び前々年に、この特例や、マイホームの買換え・交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないことが必要になります。

(5)他の特例の適用を受けていないか
 売却を行った家屋や敷地に関して、収容等の場合の特別控除等の他の特例の適用を受けていないことが必要になります。

3.適用を受けるための手続き
一定の書類を添えた上で、確定申告を行うことが、この特例の適用を受けるには必要といえます。
posted by 相続税 at 10:06| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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